在考虑商品房抵押贷款时，房龄是一个重要的因素。银行在审批这类贷款时，通常会对房龄有一定的要求。

一般来说，银行对于商品房抵押贷款的房龄要求较为严格。大多数银行更倾向于接受房龄在 20 年以内的房屋作为抵押物，部分银行可能会将房龄限制放宽至 25 年。如果房屋的房龄超过了银行规定的年限，申请抵押贷款可能会面临较大的困难。

这是因为房龄较长的房屋存在一些潜在风险。随着时间的推移，房屋可能会出现结构老化、设施陈旧等问题，其价值可能相对降低，并且在市场上的变现能力也可能变弱。银行需要确保抵押物具有足够的价值和可变现性，以降低贷款风险。

此外，银行还会考虑其他因素。例如，房屋的面积也是一个重要考量因素，一般来说，抵押的房屋需要面积在 50 平方米以上，部分银行可能要求 60 平方米以上，银行才会接受抵押贷款。如果房屋面积太小，银行可能会认为其价值有限或难以处置，从而拒绝贷款申请。

然而，房龄并不是决定能否获得抵押贷款的唯一因素。银行还会综合评估借款人的信用状况、收入水平、还款能力等。借款人的信用良好、收入稳定且有足够的还款能力，将有助于提高贷款申请的成功率。

对于购房者和需要资金的业主来说，了解房龄对商品房抵押贷款的影响至关重要。在购买房产时，尤其是考虑将其用于未来抵押贷款时，应尽量选择房龄较新的房屋，以增加获得贷款的可能性和贷款额度。

如果拥有的是房龄较长的房屋，也并非完全无法申请抵押贷款。可以多咨询几家银行，了解不同银行的政策和要求。有些银行可能对特定区域或具有某些优势的房产有更宽松的规定。

同时，即使能够获得贷款，房龄较长的房屋可能贷款额度相对较低，贷款期限也可能较短。这意味着借款人需要承担更高的每月还款压力。

总之，商品房抵押贷款对房龄有要求，一般来说，较新的房龄更容易获得贷款且贷款条件可能更有利。在进行相关决策时，建议提前了解银行政策，综合考虑自身情况，以便做出明智的选择。同时，务必按时还款，保持良好的信用记录，这对于未来的金融交易也将产生积极影响。