在考虑按揭房抵押贷款时，房龄是一个重要的因素。银行或其他金融机构通常会对用于抵押贷款的房屋的房龄有一定要求。

一般来说，银行对于房龄的要求较为严格，常见的要求是房龄不超过 20 年。这是因为较新的房屋通常具有更高的价值和更好的市场流通性，在一定程度上降低了贷款风险。部分银行可能会将房龄限制放宽至 25 年，但超过这个年限的老房子，在办理抵押贷款时可能会面临较大的困难。

房龄之所以重要，主要有以下几个原因。首先，房屋随着时间的推移会逐渐老化，可能出现结构问题、设施陈旧等情况，其价值也可能相对降低。银行在评估抵押物价值时，会考虑到这些因素，房龄较长的房子可能评估价值不高，从而影响贷款额度。其次，房龄较长的房屋在市场上的变现能力可能较弱。如果借款人无法按时偿还贷款，银行需要处置抵押物来收回资金，而老房子可能较难找到买家，增加了银行的风险。

除了房龄外，银行在审批按揭房抵押贷款时还会考虑其他因素。房屋的产权必须清晰，不存在争议或其他法律问题。同时，房屋的类型也可能受到限制，例如小产权房、部分已购公房、列入文物保护或者具有纪念价值的建筑等，通常不被银行接受用于抵押贷款。

另外，银行还会对借款人的资质进行审核。借款人需要有稳定的收入来源，以确保具备偿还贷款本息的能力。个人信用记录也非常重要，良好的信用状况有助于顺利获得贷款。

对于面积较小或位于偏远地区的房屋，银行可能也会更加谨慎。面积≤50 平米、房龄≥20 年的房产，银行一般会认为较难变现，从而较难进行抵押贷款。不过，若房产位于较为主要的城市功能区域，也有部分银行可能会另当别论。

如果是二手房申请按揭贷款，虽然对房龄没有特殊要求，但其房龄会影响贷款期限。房龄越长，可以获得的贷款期限通常就越短。二手房按揭贷款的期限是由二手房房龄加上贷款期限来计算的，总年限不得超过 30 年。而且，即使二手房房龄为 10 年，申请人也不一定能取得 20 年的贷款期限，这还与房屋的综合价值以及申请人的资质有关。

在实际操作中，不同地区的不同银行或金融机构，对于按揭房抵押贷款的要求可能会有所差异。因此，在打算办理此类贷款之前，建议借款人详细咨询当地的银行或专业的金融顾问，了解具体的政策和规定。同时，要谨慎评估自己的还款能力，确保能够承担得起新增的贷款负担，以避免可能出现的房产被拍卖等风险。毕竟，按揭房抵押贷款是一项重要的金融决策，需要充分了解相关信息并权衡利弊后再做出明智的选择。