在探讨房产经营抵押贷款是否需要新办营业执照之前，我们先来了解一下房产抵押贷款的两种常见类型：个人抵押消费贷款和个人抵押经营贷款。

个人抵押消费贷款，主要用于日常消费，通常不需要营业执照。这种贷款方式适合那些有一定资金需求用于个人消费的人群，比如装修房屋、购买家具等。然而，其贷款额度相对较低，一般有上限规定。

而个人抵押经营贷款则是用于公司经营，大多数情况下需要营业执照。如果所需的贷款额度较高，那么往往只能选择抵押经营贷款，也就是说必须要有营业执照，且贷款人需在营业执照里持有法人或股东、监事、实际控制人的身份。

银行为什么会有这样的要求呢？一方面是为了响应国家“住房不炒”的政策。房地产作为一种较为稳健的投资方式，若不加以限制，可能会导致国内经济背负巨大的泡沫风险，影响整体经济的稳定。另一方面，这也是为了助力实体经济的发展。国家更希望贷款人将贷款用于公司的实际经营，因为企业的良性经营能够创造更多的就业机会，推动经济的稳定发展。

此外，抵押经营贷款在利率方面相较于消费贷款通常会低一些。这对于企业来说，可以降低融资成本，更有利于企业的发展。

那么，如果没有现成的营业执照，是否就无法办理房产抵押经营贷款呢？其实也不一定。有些人可能会选择新过户一个成立时间一年以上的营业执照去申请，或者成为某公司新添加的股东、实控人，然后再进行贷款申请。当然，也可以申请民间或金融机构的抵押贷款，但这类贷款的利息相对来说可能会比较高。

对于营业执照，银行通常也有一定的要求。比如，多数银行会要求营业执照成立时间在一年以上；营业执照的类型方面，个体工商户、科技类型、文化传媒、互联网类等公司比较受银行欢迎；部分银行可能还会关注营业执照的经营流水，除了正常的公司账户流水，夫妻双方包括股东的流水也可能被纳入考量；并且，企业名下不能有未结案的官司，不能存在经营异常、行政处罚或者执照被吊销注销等情况。

在办理房产经营抵押贷款时，我们需要综合考虑自身的资金需求、贷款额度、利率成本以及营业执照等因素，选择最适合自己的贷款方式。同时，要提前了解各家银行的相关政策和要求，准备好所需的资料，以确保贷款申请的顺利进行。无论是个人消费还是企业经营，合理规划资金、理性选择贷款方式都是非常重要的。

需要注意的是，具体的贷款政策和要求可能因地区、银行以及时间的不同而有所差异。在实际操作中，建议与相关银行或专业金融机构进行详细咨询和沟通，以便获取最准确和最新的信息。