在现代社会，商品房抵押贷款成为许多人解决资金需求的重要途径。然而，很多人对于自己的房子究竟能贷到多少款项并不十分清楚。实际上，商品房抵押贷款的额度受到多种因素的综合影响。

一般来说，商品房抵押贷款的额度通常在房产评估价值的一定比例范围内。常见的比例是，商品住宅的抵押可以达到评估价值的 70%，而商铺和写字楼的抵押可达到 60%，工业厂房的抵押则能达到 50%左右。

房产的评估价值是影响贷款额度的关键因素之一。这一价值会受到多种因素的影响，比如房屋的类型、朝向、位置、建成年代、楼层等。通常，位于繁华地段、房龄较新、楼层较好的房屋，其评估价值相对较高，从而可能获得更高的贷款额度。

借款人所拥有的资产状况也与贷款额度直接相关。如果只有一套房产用于抵押，那么通常最多只能贷到房产评估值的一半；但如果拥有多处房产，就有可能贷到房产评估价值的 70%至 80%。

此外，个人的收入情况也会被银行纳入考虑范围。银行需要确保借款人有足够的还款能力，以降低贷款风险。如果个人收入较低，银行可能会认为其还款能力不足，从而降低贷款额度。

例如，一套位于市中心、交通便利、房龄较短的商品住宅，评估价值为 200 万元。按照 70%的抵押比例，理论上可以贷款 140 万元（200 万 × 70% = 140 万）。但如果借款人只有这一套房产，且个人收入不高，银行可能会根据实际情况，适当降低贷款额度，也许最终只能贷到 100 万元左右。

需要注意的是，不同的银行或贷款机构在具体政策和审批标准上可能会有所差异。有些银行可能对特定类型的房产或客户有更优惠的政策，而有些则可能相对较为严格。

在申请商品房抵押贷款时，借款人还需注意以下几点：首先，要确保房产的产权明晰，不存在纠纷或其他限制抵押的情况。其次，了解并准备好银行或贷款机构要求的相关资料，如房产证、身份证、收入证明等。再者，要明确贷款用途，并按照规定使用贷款资金，避免违规行为导致银行收回贷款。

总之，商品房抵押贷款的额度并非固定不变，而是受到多方面因素的影响。在有贷款需求时，建议借款人提前咨询多家银行或专业贷款机构，了解详细的政策和要求，通过比较选择最适合自己的贷款方案，以满足自身的资金需求并确保贷款过程的顺利进行。同时，也要合理规划还款计划，确保按时足额还款，以维护个人良好信用记录。