在许多人面临资金需求时，房屋抵押贷款成为了一种常见的解决方案。然而，房屋抵押贷款的额度并非固定不变，而是受到多种因素的影响。

首先，抵押房产的类型是一个重要因素。一般来说，商品住宅的抵押率最高可达 70%；写字楼和商铺的抵押率通常最高为 60%；工业厂房的抵押率则最高能达到 50%。这意味着，如果你拥有一套评估价值为 100 万元的商品住宅，那么可能最多能贷到 70 万元；而同样价值的写字楼或商铺，最多可贷款 60 万元；工业厂房则最多能贷 50 万元。

其次，房产的评估价值起着基础作用。房产的评估价会受到多种因素影响，包括房产类型、地段、房龄、周边设施配套等。例如，位于繁华地段、房龄较新、周边配套设施完善的房产，其评估价值可能相对较高，从而能获得更高的贷款额度。

另外，个人拥有的资产数量也会对贷款额度产生影响。如果是唯一住房进行抵押贷款，可能只能贷到评估价的一半；但如果房产较多，贷款额度可能会提高到评估价的 7 至 8 成。

个人资质同样至关重要。即使房产价值较高，但如果个人信用状况不佳，有逾期还款等不良记录，银行可能会降低贷款额度甚至拒绝贷款申请。相反，拥有良好的信用记录、稳定的收入来源以及较强的还款能力，将更有可能获得较高的贷款额度。

要想提高房屋抵押贷款的额度，可以从以下几个方面入手：

1. 提供其他抵押品或担保人：名下有其他不动产作为抵押，或有担保人且其名下有资产，可能会提高贷款额度。

2. 维护良好的个人信用：避免逾期还款等不良信用行为，保持良好的信用记录。

3. 提供有说服力的收入证明：向贷款机构证明自己有足够的还款能力。

4. 合理提高房产的估价值：但需注意评估价值应在合理范围内，不能虚高。

在申请房屋抵押贷款时，还需注意以下几点：

1. 了解相关政策和规定：不同地区、不同银行的政策可能有所差异，需提前了解清楚。

2. 准备齐全资料：通常需要身份证、户口本、收入证明、房产证等。

3. 选择合适的贷款机构：可以优先考虑与自己有业务往来的银行，增加贷款审批通过的几率。

4. 注意贷款成本：包括利率、手续费等，综合考虑选择成本较低的贷款方案。

总之，房屋抵押贷款的额度是由多个因素共同决定的。在申请贷款前，建议充分了解自身情况和市场信息，选择最适合自己的贷款方式和机构，以满足资金需求并确保自身的还款能力。同时，务必按时还款，以维护良好的信用记录，为未来的金融需求打下基础。