在现代社会，个人房屋抵押贷款成为了许多人解决资金需求的重要方式。然而，在办理这项业务的过程中，人们往往会遇到各种各样的问题。下面，我们就来详细探讨一下个人房屋抵押贷款常见的问题。

一、贷款额度的确定

这是很多人关心的首要问题。贷款额度并非完全取决于房屋的价值，而是受到多种因素的影响。比如，借款人的信用状况、收入水平、负债情况等。银行通常会对房屋进行评估，给出一个评估价值，然后再根据自身的贷款政策和借款人的综合情况，确定最终的贷款额度。一般来说，贷款额度可能在房屋评估价值的 50% - 70%之间。

例如，一套评估价值为 100 万元的房屋，银行可能给予的贷款额度在 50 万 - 70 万元之间。但如果借款人信用记录不良或者负债过高，贷款额度可能会相应降低。

二、贷款利率的高低

贷款利率直接影响着还款的成本。它会受到市场利率、央行政策以及借款人自身条件的影响。目前，个人房屋抵押贷款的利率通常在基准利率的基础上上浮一定比例。

比如，在市场利率较低的时候，基准利率为 4.9%，银行可能会在这个基础上上浮 10% - 30%，即实际贷款利率在 5.39% - 6.37%之间。借款人的信用越好、收入越稳定，贷款利率可能越低。

三、贷款期限的选择

个人房屋抵押贷款的期限一般在 1 - 30 年之间。较长的贷款期限意味着每月还款压力较小，但总利息支出会相对较高；较短的贷款期限则每月还款压力较大，但总利息支出较少。

假设贷款 50 万元，年利率 5%，贷款期限 10 年，每月还款约 5300 元；若贷款期限 20 年，每月还款约 3200 元，但总利息支出会大幅增加。

四、还款方式的差异

常见的还款方式有等额本金和等额本息两种。等额本金是每月还款本金固定，利息逐渐减少，前期还款压力较大，但总利息支出较少；等额本息则是每月还款金额固定，前期还款中利息占比较大。

以贷款 50 万元，年利率 5%，贷款期限 20 年为例，等额本金的首月还款约 4100 元，逐月递减；等额本息每月还款约 3200 元。

五、抵押物的要求

不是所有的房屋都能作为抵押物。房屋的产权要清晰，没有纠纷，并且要符合银行的相关规定。比如，小产权房、部分房龄过大的房屋等可能无法办理抵押贷款。

六、贷款审批的时间

从提交申请到最终审批放款，时间会因银行流程、借款人提供资料的完整性和准确性等因素而有所不同。一般来说，可能需要 1 - 3 个月的时间。

总之，在办理个人房屋抵押贷款时，要充分了解这些常见问题，结合自身的实际情况，做出明智的决策。同时，要选择正规的金融机构，避免陷入不必要的风险和纠纷。