在现代社会，商品房抵押贷款是一种常见的融资方式。然而，它并非毫无限制，了解这些限制对于计划进行商品房抵押贷款的人来说至关重要。

一、房屋产权限制

首先，用于抵押贷款的商品房必须拥有清晰、合法的产权。如果房屋产权存在纠纷，比如多个共有人之间存在未解决的争议，或者房屋的产权归属不明确，银行等金融机构通常会拒绝提供贷款。

例如，小明和小红共同拥有一套房产，但在未明确双方所占份额和处置权的情况下，就无法以此房产进行抵押贷款。

二、房屋状态限制

房屋的实际状态也会影响抵押贷款。处于拆迁范围、存在严重质量问题或者被列为文物保护的房屋，一般不被允许用于抵押贷款。

比如说，某老旧小区的房屋已被政府规划为拆迁区域，那么这套房屋就不能作为抵押物申请贷款。

三、房龄限制

大多数金融机构对商品房的房龄有一定要求。一般来说，房龄过大的房屋，其价值可能会因折旧而降低，同时也可能存在维修成本高、市场流通性差等问题，从而导致金融机构不愿意接受其作为抵押物。

比如，一套建于上世纪 80 年代的房子，可能由于房龄超过 30 年，难以获得抵押贷款。

四、借款人信用和还款能力限制

即使商品房本身符合条件，借款人的信用状况和还款能力也是重要的考量因素。如果借款人有不良信用记录，如多次逾期还款、欠款未还等，金融机构可能会担心贷款风险而拒绝放贷。

假设小张过去有多次信用卡逾期还款的记录，那么在申请商品房抵押贷款时，很可能会遭到拒绝。

同时，借款人需要有稳定的收入来源来证明自己具备还款能力。如果收入不稳定或者无法提供足够的收入证明，贷款申请也可能会被驳回。

五、政策法规限制

政府的宏观调控政策和相关法律法规也会对商品房抵押贷款产生限制。例如，在某些地区，为了抑制房地产市场过热，可能会出台限制贷款额度、提高贷款利率或者限制贷款用途的政策。

综上所述，商品房抵押贷款虽然是一种可行的融资手段，但存在着诸多限制。在考虑进行此类贷款时，借款人应充分了解并评估自身及房屋的情况，以确保贷款申请能够顺利通过。