房子抵押贷款是一种常见的融资方式，通常用于购房或房产投资。房子抵押贷款的批准与利率决定是由多个因素综合考虑而确定的。以下是一些常见的影响因素：

1.信用记录：借款人的信用记录是银行或贷款机构考虑是否批准贷款的重要因素之一。拥有良好的信用记录和高信用评分的借款人更容易获得住房抵押贷款，并且可能获得更低的利率。

2.收入和就业情况：借款人的收入和就业状况对贷款批准和利率也有很大影响。稳定的工作和较高的收入可以增加借款人的还款能力，从而增加获得贷款的可能性。

3.贷款额和抵押物价值：借款的数量和购房或抵押物的价值也是决定贷款批准和利率的重要因素。通常来说，贷款金额较低且抵押物价值相对较高的借款人更容易获得批准和较低的利率。

4.债务比率：债务比率是指借款人的债务与收入之比。银行或贷款机构会考虑借款人的债务比率，以确保借款人有足够的还款能力。一般来说，债务比率较低的借款人更有可能获得贷款批准和较低的利率。

5.利率环境：市场利率对房子抵押贷款的利率也有一定影响。如果市场利率较低，银行或贷款机构往往会降低房子抵押贷款的利率，吸引更多借款人。相反，如果市场利率较高，利率可能上升。

总之，房子抵押贷款的批准和利率受多个因素的影响。借款人的信用记录、收入及就业状况、贷款金额和抵押物价值、债务比率以及市场利率都是决定房子抵押贷款的关键因素。借款人应该理解这些因素，并根据自身情况做出相应调整，以获得最有利的贷款条件。